Estateguru: Análise de Risco dos Empréstimos

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Descobre os diferentes tipos de empréstimos oferecidos pela EstateGuru e como os investidores são protegidos de perdas. É crítico saber isto antes de investir.

A oferta de empréstimos da EstateGuru é variada. Podes investir em empréstimos de empreendimentos imobiliários, empréstimos-ponte, empréstimos para financiamento de renovações e empréstimos a empresas. Todos os empréstimos são garantidos por garantias sobre activos imobiliários e, de forma geral, por hipotecas de 1º grau de pagamento. Quando tomas a decisão de investir em dívida ou empréstimos, é vital que compreendas os riscos e estejas a par de como estes activos são garantidos por colateral. Deves sempre ter em consideração do que realmente acontece caso alguma coisa corra mal.

Na EstateGuru todos os empréstimos são construídos dentro de uma estrutura de investimento directo. Isto significa que quando investes estás a aplicar o teu dinheiro de forma directa na empresa/proprietário da propriedade na qual estás a investir.

Tipos de Empréstimos disponibilizados pela EstateGuru

Desenvolvimento de empreendimentos imobiliários: tipicamente estes empréstimos são utilizados para o desenvolvimento de um empreendimento imobiliário. Pode incluir o financiamento para todo o ciclo de construção e custos de licenciamento, até que a propriedade seja vendida com sucesso.

Empréstimos a Empresas: neste caso, o empréstimo a troco de direitos sobre uma propriedade é utilizado para libertar capital e aumentar os fundos operacionais disponíveis a uma empresa de construção ou de promoção imobiliária.

Empréstimos-ponte: tratam-se de empréstimos de curta duração e de forma geral associados à necessidade de fazer face a obrigações financeiras pontuais antes de se conseguir obter financiamento adequado à realização da totalidade do projecto, aumentar o seu valor futuro de venda, ou até à venda bem sucedida do activo imobiliário.

EstateGuru: Classificação & Segurança da Dívida

Dívida Sénior

Dívida Sénior, também conhecida como dívida de primeiro nível, é dívida que tem prioridade sobre outras dívidas mais “júnior”, ou subordinada. É de forma geral segura por colateral na forma de hipoteca imobiliária num valor que se considera maior que o valor da dívida e, em caso de não pagamento ou liquidação, seja a primeira dívida a receber pagamento com base na liquidação do activo. No caso dos empréstimos disponibilizados pela EstateGuru, dívida sénior é segura por hipotecas de primeiro nível.

Na prática, o apresentado acima significa que antes da EstateGuru libertar fundos a um mutuário (devedor), ambos têm de se dirigir a um notário e assinar um acordo que dá origem a uma hipoteca sobre o/um activo imobiliário. Esta hipoteca é controlada pela EstateGuru até que o empréstimo seja pago na sua totalidade. Em caso de não pagamento este arranjo legal permite à plataforma iniciar procedimentos de recuperação do empréstimo, tomando posse do activo imobiliário entregue como colateral. Este activo pode então ser leiloado ou vendido para recuperar os fundos dos investidores. Esta forma de dívida sénior segura é considerada a mais protectora dos interesses dos investidores, mas de igual modo, está associada a taxas de juro mais baixas quando comparadas com outros tipos de dívida de maior risco apresentadas abaixo.

Dívida Subordinada (mezzanine)

Detentores de dívida subordinada recebem de forma geral outro tipo de garantias que não hipotecas de primeiro nível. Estas garantias podem variar entre hipotecas de segundo nível até participação social (equity) no negócio do mutuário ou até direitos sobre equipamento ou outros activos. No caso de um empréstimo não ser pago, os detentores de dívida subordinada apenas irão receber o seu pagamento após todas as obrigações devidas a detentores de dívida sénior serem pagas. O perfil de risco elevado associado a dívida subordinada significa que investidores devem esperar retornos igualmente mais elevados nos seus investimentos. A EstateGuru apenas disponibiliza alguns empréstimos que são seguros por hipotecas de segundo nível sobre activos imobiliário.

Participação Social (Equity)

Investir de forma directa numa empresa com a intenção de partilhar dos potenciais retornos pode ser uma boa ideia caso o negócio ou projecto sejam bem sucedidos. Mas caso algo aconteça que tenha um impacto negativo nas perspectivas do negócio, é importante ter consciência que detentores de acções e participação social num negócio encontram-se no final da hierarquia de indivíduos que irão receber o pagamento devido. Quando uma empresa é liquidada, detentores de dívida sénior recebem primeiro, detentores de dívida subordinada são os que se seguem. Apenas após estes detentores de dívida receberem o pagamento devido pode o dinheiro restante ser empregue em distribuição a investidores directos na participação social da empresa.

Como a EstateGuru Protege os Investidores?

Quando um mutuário (devedor) procura contrair um empréstimo junto da EstateGuru, a equipa de avaliação de projectos procede a um extenso processo de avaliação de risco. Começam com a análise do plano de negócios e do histórico de crédito da entidade/indivíduos envolvidos, considerando se o projecto reúne os requisitos de viabilidade definidos pela EstateGuru. Uma vez este passo concluído, a EstateGuru considera o valor potencial do colateral oferecido como garantia. Normalmente o colateral apresentado para a maioria dos empréstimos a financiar é a própria propriedade a ser desenvolvida, mas a EstateGuru também aceita outros activos imobiliários como colateral. Este é o momento no qual o Loan to Value (LTV) é calculado.

Imagina o seguinte exemplo: uma propriedade pode, em teoria, ter um valor de mercado de €100,000. A EstateGuru irá apenas disponibilizar um empréstimo por uma quantia inferior, procurando um rácio LTV que permita uma recuperação total do empréstimo no caso do projecto fracasar e seja necessário um leilão do activo dado como garantia.

Como explicado acima, uma vez que a EstateGuru impõe hipotecas de primeiro nível (dívida sénior) nos seus contratos, isto significa que os investidores em empréstimos disponibilizados pela EstateGuru detêm direitos de senioridade sobre os activos no caso de fracasso do projecto, sendo os primeiros na fila para recuperação do seu investimento a partir do resultado da venda do colateral. Esta é a razão pela qual a EstateGuru é capaz de evitar perdas para os seus investidores, mesmo quando os projectos financiados falham. Lembra-te que a EstateGuru não oferece garantia de recompra.

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